전세보증금 못 돌려받았을 때, 어떻게 해야 할까? 전세금 반환소송 절차 총정리!

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 임차권 등기명령은 당장의 이사를 가능하게 해주지만, **궁극적으로 보증금을 돌려받기 위한 해결책은 '전세금 반환소송'**입니다. 특히 최근 부동산 시장의 역전세 문제, 깡통전세 이슈 등으로 인해 이 소송은 많은 세입자들이 실제로 겪게 되는 현실적인 문제로 떠올랐습니다.

이번 글에서는 전세금 반환소송이 실제로 어떻게 진행되는지, 준비해야 할 서류는 무엇인지, 판결 이후에는 어떤 절차가 이어지는지를 구체적으로 정리해 보았습니다. 법률 전문가가 아닌 일반인도 이해하기 쉬운 내용으로 구성했으니, 전세보증금 문제로 고민 중이라면 끝까지 읽어보세요!

 

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1. 전세금 반환소송, 언제 어떻게 시작해야 하나요?

전세금 반환소송은 임차인이 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 집주인(임대인)에게 보증금을 돌려받지 못했을 때 제기할 수 있는 민사소송입니다. 일반적으로 계약 만료일이 지나고 1~2주 이내에도 반환이 이루어지지 않으면 소송을 고려해야 합니다. 특히 집주인이 연락을 피하거나, 명확한 지급 의사를 보이지 않는다면 더 미룰 이유가 없습니다.

소송은 반드시 임대차계약서에 명시된 내용을 근거로 하며, 통상 임차인이 직접 소를 제기하거나, 변호사를 선임하여 위임할 수 있습니다. 법률구조공단 또는 대한법률구조공단의 도움을 받을 수도 있으니, 경제적 여건이 여의치 않다면 이 기관을 통해 무료 상담과 절차 안내를 받을 수 있습니다.

중요한 점은 임대인이 경제적으로 어려운 상황이라 하더라도, 법적으로는 반환 의무가 있다는 것입니다. "전세금을 줄 돈이 없다"는 말은 법적 효력이 없으며, 소송을 통해 강제집행이 가능하다는 점을 기억하세요.

 

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2. 소송을 제기하려면 어떤 서류를 준비해야 할까?

전세금 반환소송은 민사소송이므로, 정확하고 신뢰할 수 있는 서류가 필요합니다. 법원이 판단할 수 있는 객관적 증거를 중심으로 서류를 정리하는 것이 핵심입니다.

반드시 준비해야 할 주요 서류

• 임대차계약서 원본 (최초 계약과 갱신 계약이 있다면 모두)
• 전입신고 사실을 증명하는 주민등록초본
• 확정일자 확인서 (동사무소에서 발급)
• 보증금 반환 요구 내용증명 또는 문자, 녹취 등 증거자료
• 임차권 등기부등본 사본 (해당 시)

소장을 작성할 때는 계약서 상의 주소, 보증금 액수, 계약기간, 반환을 요구한 일자 및 방법 등을 명확히 기재해야 하며, 보증금 반환을 청구하는 금액은 정확히 계산해야 합니다. 이자가 포함되는 경우에는 발생일과 이율도 함께 기재하면 좋습니다.

소장은 주택 소재지 관할 지방법원에 제출하게 되며, 온라인으로 접수하는 전자소송도 가능하므로 비교적 편리하게 진행할 수 있습니다.

 

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3. 소송 이후 흐름: 판결까지 얼마나 걸릴까?

소장이 접수되면 법원은 이를 검토한 뒤 상대방인 임대인에게 송달합니다. 임대인이 이를 받고 답변서를 제출하거나 출석해야 본격적인 재판이 시작됩니다.

일반적인 진행 흐름

1. 소장 접수 → 피고 송달
2. 답변서 제출 또는 조정기일 지정
3. 조정/변론 기일 (양측 의견 조율 또는 정식 재판)
4. 판결 선고 (원고 일부 또는 전부 승소 가능)

판결까지는 통상 2~4개월 정도 걸리며, 임대인이 재판에 불출석하거나 특별한 반박을 하지 않으면 임차인이 일방적으로 승소하는 경우가 많습니다.

재판 도중 법원이 조정을 권유하는 경우도 있는데, 이때 조정안에 합의하면 빠르게 문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 조정으로도 해결되지 않으면 정식 판결이 내려지고, 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 **집에 대해 강제집행(압류, 경매 등)**이 가능해집니다.

 

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4. 승소 이후 강제집행과 실질적인 회수 전략

소송에서 승소했다고 해서 무조건 돈을 바로 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 자발적으로 돈을 지급하지 않으면, 강제집행을 통해 회수해야 합니다.

강제집행의 절차

• 판결문을 토대로 지급명령 또는 채권압류 신청
• 임대인의 부동산, 은행계좌, 급여 등 재산 확인
• 경매 신청 또는 채권 추심을 통한 회수 시도

이때 임대인의 부동산에 대해 이미 다른 채권자의 선순위 근저당권 등이 있다면, 회수 우선순위에서 밀릴 수 있으니 주의가 필요합니다. 이런 상황을 대비해 임차권 등기명령과 함께 전세보증금 반환소송을 병행하면 더 안정적인 회수 전략이 됩니다.

또한 전세보증금 반환보증에 가입한 경우에는, 소송을 하지 않더라도 보증기관(주택도시보증공사 등)이 보증금을 대신 지급해주고 이후 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다. 이 제도와 함께 소송을 고려하면 현실적인 회수 가능성이 더 커집니다.

 

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마무리하며

전세금 반환소송은 복잡하고 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 절차와 서류만 잘 챙기면 일반인도 충분히 진행할 수 있는 소송입니다. 무엇보다 중요한 것은 ‘기다리면 언젠가는 주겠지’라는 기대보다는, 법적 절차를 통해 내 권리를 적극적으로 행사하는 자세입니다.

✅ 임대차계약서, 전입신고, 확정일자는 항상 챙겨 두세요.
✅ 반환 지연 시, 내용증명을 먼저 보내고 소송 절차를 준비하세요.
✅ 소송 이후 강제집행까지 염두에 두고 계획을 세워야 합니다.