전세사기 대처법과 피해 구제 절차에 대해 알아보기

1. 전세사기의 정의와 주요 수법

전세사기란 임대차 계약 과정에서 고의로 사실을 은폐하거나 왜곡하여 전세보증금을 편취하는 사기 행위를 말합니다. 최근 몇 년간 부동산 시장이 불안정해지면서, ‘깡통전세’와 같은 구조적인 문제를 악용한 전세사기가 전국적으로 기승을 부리고 있습니다. 특히 사회초년생이나 외국인, 신혼부부처럼 임대차 경험이 적은 계층이 주요 표적이 되고 있어 사회적 경각심이 높아지고 있습니다. 이들은 주로 ‘시세보다 현저히 낮은 보증금’으로 관심을 끌며, 급하게 계약을 종용하거나, 실제 집주인이 아닌 사람이 위조된 신분증과 계약서로 접근하는 식으로 사기를 벌입니다.

 

전세사기의 대표적인 유형으로는 ▲가짜 임대인 사기 ▲깡통전세(전세가가 집값보다 높아 보증금을 돌려받기 어려운 상황) ▲허위 위임장이나 인감증명서를 동반한 대리 계약 ▲다중계약(한 집을 여러 명과 중복 계약) 등이 있습니다. 특히 깡통전세는 법적으로 명백한 사기죄로 단정 짓기 어려워 피해 구제도 복잡합니다. 이처럼 전세사기의 수법은 단순히 개인의 부주의를 넘어선 구조적인 문제와 연결되어 있으며, 예방은 물론, 피해 발생 시 적절한 법적 조치와 절차에 대한 명확한 이해가 무엇보다 중요합니다.

 

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2. 전세사기 피해 발생 시 즉시 취해야 할 조치

만약 전세사기를 당한 사실을 인지했다면, 빠르게 조치를 취하는 것이 피해 최소화의 핵심입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 사기범에 대한 형사 고소 접수입니다. 사기죄는 형사처벌 대상이므로, 경찰서나 검찰청에 고소장을 제출하고 수사를 요청해야 합니다. 이때 피해자는 계약서, 신분증 사본, 통화 및 문자 기록, 계좌이체 내역, 부동산 광고 캡처 화면 등 가능한 모든 자료를 제출해야 하며, 자료가 많을수록 수사 속도와 정확도가 향상됩니다. 상황이 급하다면 사이버범죄수사대나 지방경찰청의 부동산사기 전담팀에 바로 접수하는 것도 좋은 방법입니다.

 

동시에 계좌 지급정지 요청을 은행에 즉시 해야 합니다. 이는 사기범이 받은 계약금 또는 보증금을 인출하지 못하도록 막는 절차로, 거래 내역이 확인되면 해당 계좌의 출금을 일시적으로 정지할 수 있습니다. 다만 이 과정은 민감하기 때문에 피해 사실을 명확히 입증할 수 있는 자료가 필요합니다. 다음 단계는 임차권 등기명령 신청입니다. 이는 집주인 명의로 된 집에 임차인의 권리를 등기부에 남기는 절차로, 향후 보증금을 우선순위로 돌려받기 위해 반드시 필요한 조치입니다. 전입신고와 확정일자를 받지 못한 상황이라면 특히 더욱 중요하며, 임차권 등기는 간단한 서류 제출로 법원에서 진행할 수 있습니다.

 

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3. 법적 구제 절차: 민사 소송과 국가 지원 제도 활용

형사 고소 외에도 민사적 절차를 통한 손해배상 청구는 피해 회복의 중요한 수단입니다. 계약 상대방이 명백한 고의로 보증금을 반환하지 않은 경우, 민사 소송을 통해 손해배상 판결을 받을 수 있으며, 이에 따른 강제집행(압류, 경매 등)도 가능합니다. 하지만 문제는 실제 집주인의 자산이 거의 없거나, 해당 부동산에 다수의 채권자가 얽혀있는 경우입니다. 이럴 때는 보증금 전액을 회수하기 어렵기 때문에, ‘전세보증금 반환보증 제도를 활용하는 것이 현실적인 대안이 됩니다.

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 운영하는 이 제도는, 임차인이 일정 요건을 충족하면 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

 

이미 피해가 발생한 경우에도 가입이 불가능하지는 않습니다. 피해 발생 후 일정 기간 이내에는 ‘후보증’ 가입을 통해 보증금 일부 회수를 노릴 수 있으니, 조건을 꼼꼼히 확인해보아야 합니다. 또한 정부는 전세사기 피해자를 위한 긴급 주거지원이나 전세대출 상환 유예, 무이자 전환대출 등의 대책도 마련하고 있습니다. 2023년 기준으로는 국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 주거복지센터 등을 통해 ‘피해자 긴급지원제도’가 시행되고 있으니, 거주지 관할 주거복지센터를 방문하거나 국토부 홈페이지를 통해 자세한 지원 요건과 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 변호사를 선임하기 어려운 경우에는 법률구조공단의 무료 상담을 통해 기본적인 법률 자문을 받을 수도 있습니다.

 

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4. 예방이 최선의 대응: 피해를 막기 위한 사전 점검법

전세사기 피해는 한번 발생하면 회복이 매우 어렵고 시간이 오래 걸립니다. 때문에 사전에 철저한 예방조치를 하는 것이 가장 중요합니다.

 

첫 번째로, 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람해 집주인의 실명을 확인하고, 해당 주택에 근저당권, 가압류, 전세권 등이 설정되어 있는지를 살펴야 합니다. 특히 임대인의 명의가 계약서에 기재된 사람과 일치하지 않거나, 보증금을 초과하는 담보 설정이 있다면 주의가 필요합니다.

 

두 번째는 계약 시 전입신고와 확정일자를 빠르게 받는 것입니다. 이 두 절차는 임차인의 보증금 보호에 있어 법적 우선순위를 확보하는 핵심 요소입니다.

 

세 번째로는 공인중개사를 통한 계약을 추천합니다. 공인중개사는 등록제로 운영되며, 사기 피해 발생 시 일정 부분 손해배상청구가 가능하다는 장점이 있습니다. 중개업소를 이용할 경우 반드시 등록번호와 자격증 보유 여부를 확인하고, 계약서에는 반드시 중개사 서명과 날인이 있는지 체크해야 합니다.

 

마지막으로는 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 보험료는 부담스럽게 느껴질 수 있으나, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 지키기 위해선 필수적인 선택입니다. 집값이 보증금보다 낮거나, 다가구·신축 빌라 등 상대적으로 위험성이 높은 주택일수록 보증보험은 반드시 가입해야 합니다.