injjulmi-85 님의 블로그

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1. 수익률만 보고 투자하면 위험하다 – 현실적인 투자 수익 계산법오피스텔 투자를 처음 접할 때 많은 사람들이 ‘월세 50만 원에 보증금 1,000만 원이면 연 8% 수익!’이라는 식의 간단한 계산만으로 투자 결정을 내립니다. 하지만 실제 수익률은 그렇게 단순하지 않습니다. 공실 기간, 관리비, 세금, 대출 이자, 수리 비용 등을 고려하면 실질적인 순수익률은 3~5% 수준에 그치는 경우가 많죠. 따라서 겉으로 보이는 수익률이 아닌, 실질 순수익 기준으로 판단하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 1억짜리 오피스텔을 전세 5천만 원, 월세 50만 원 조건으로 운영한다고 가정해 봅시다. 연간 월세 수입은 600만 원이지만, 여기서 관리비(월 10만 원), 공실 가능성(연 1개월), 재산세, 대출 이자 등을 차감..

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1. 오피스텔 경매란? 그리고 왜 소액투자에 적합할까?오피스텔 경매는 말 그대로 경매 절차를 통해 오피스텔을 취득하는 부동산 투자 방식입니다. 일반적인 매매보다 저렴한 가격에 오피스텔을 낙찰받을 수 있다는 점에서 초기 자금이 적은 투자자들에게 특히 매력적인 수단이죠. 특히 서울이나 수도권 외곽 지역의 소형 오피스텔은 수백만 원에서 3천만 원 수준의 보증금만으로도 접근이 가능해, 직장인이나 사회 초년생이 투자에 첫발을 내딛기에 적합한 구조입니다. 경매 시장에서는 이러한 소형 오피스텔이 자주 나오며, 입지나 임대수익률에 따라 가성비 높은 투자가 될 수 있습니다. 또한, 오피스텔은 아파트보다 규제가 적고, 주거와 사무용이 혼재된 형태이기 때문에 다양한 수요가 존재합니다. 월세 수익을 얻는 동시에 자산 가치 상..

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1. 왜 경매로 월세 수익을 노리는가?부동산 경매는 단순히 시세보다 싸게 사서 되팔아 차익을 남기는 방식만 존재하는 것이 아닙니다. 최근 들어 더 많은 투자자들이 주목하고 있는 방식은 바로 경매를 통해 수익형 부동산을 확보하고, 이를 장기 보유하면서 월세 수익을 창출하는 전략입니다. 안정적인 현금 흐름이 장기적인 자산관리에서 중요한 만큼, 현금 흐름 중심의 경매 투자 전략은 특히 은퇴 준비, 부업 수익 창출, 자산 다변화를 고민하는 이들에게 적합합니다. 경매의 가장 큰 장점은 시세 대비 저렴한 가격에 물건을 취득할 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 시세 2억 원짜리 소형 오피스텔이 경매를 통해 1억 5천만 원에 낙찰된다면, 같은 월세 수익을 내더라도 수익률은 일반 매매보다 훨씬 높아집니다. 투자 대비 수..

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1. 전자경매란 무엇인가?전자경매는 기존의 법원 현장 입찰 방식과 달리, 인터넷을 통해 경매 물건에 참여할 수 있는 온라인 시스템입니다. 공식 명칭은 ‘대한민국 법원 전자경매시스템’으로, 대법원이 운영하는 국가 공공시스템입니다. 이 시스템은 시간과 장소의 제약 없이 누구나 인터넷만 있으면 경매 입찰에 참여할 수 있도록 설계되어 있어, 특히 최근 몇 년 사이에 부동산 경매 초보자들에게도 진입장벽을 낮춰주는 계기가 되고 있습니다. 이 시스템을 통해 경매 물건의 열람은 물론이고, 입찰서 작성, 보증금 납부, 입찰 결과 확인, 낙찰 후 절차까지 대부분의 과정을 비대면으로 진행할 수 있습니다. 실제로 현장 입찰은 평일 오전 중 법원에서 한정된 시간 내에 진행되므로 직장인이나 지방 거주자는 참여가 쉽지 않은 반면,..

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1. 부동산 경매란 무엇인가?부동산 경매는 소유자의 채무 불이행 등으로 인해 부동산이 법원 또는 공공기관을 통해 공개적으로 매각되는 절차를 말합니다. 일반적으로 부동산을 매입하는 방식은 매도자와 매수자가 자율적으로 계약을 체결하는 ‘일반 매매’ 형태지만, 경매는 다릅니다. 경매는 채권자가 법원에 경매를 신청하고, 법원이 해당 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 회수할 수 있도록 돕는 제도입니다. 쉽게 말하면, 채무자가 빚을 갚지 못하면 해당 부동산을 팔아서 빚을 대신 갚는 셈이죠. 경매는 크게 두 가지로 나뉘며, '임의경매'와 '강제경매'가 있습니다. 임의경매는 담보권(예: 근저당권)을 가진 채권자가 신청하는 것이고, 강제경매는 일반 채권자가 판결이나 지급명령 등 법원의 집행권원을 통해 신청합니다...

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1. 전세사기의 정의와 주요 수법전세사기란 임대차 계약 과정에서 고의로 사실을 은폐하거나 왜곡하여 전세보증금을 편취하는 사기 행위를 말합니다. 최근 몇 년간 부동산 시장이 불안정해지면서, ‘깡통전세’와 같은 구조적인 문제를 악용한 전세사기가 전국적으로 기승을 부리고 있습니다. 특히 사회초년생이나 외국인, 신혼부부처럼 임대차 경험이 적은 계층이 주요 표적이 되고 있어 사회적 경각심이 높아지고 있습니다. 이들은 주로 ‘시세보다 현저히 낮은 보증금’으로 관심을 끌며, 급하게 계약을 종용하거나, 실제 집주인이 아닌 사람이 위조된 신분증과 계약서로 접근하는 식으로 사기를 벌입니다. 전세사기의 대표적인 유형으로는 ▲가짜 임대인 사기 ▲깡통전세(전세가가 집값보다 높아 보증금을 돌려받기 어려운 상황) ▲허위 위임장이나..

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허위임대인 사기란 무엇인가?최근 몇 년 사이, 부동산 시장이 활황기를 지나면서 다양한 형태의 사기가 기승을 부리고 있습니다. 그중에서도 특히 사회초년생이나 자취를 시작하는 대학생, 외국인 노동자 등 주거 정보에 상대적으로 취약한 계층을 노리는 허위임대인 사기는 점점 더 교묘하고 치밀하게 진화하고 있습니다. 허위임대인 사기란, 말 그대로 실제 소유자가 아님에도 불구하고 자신을 임대인(집주인)이라고 속여 보증금이나 계약금을 받아 챙기고 잠적하는 범죄입니다. 대개는 인터넷 커뮤니티나 SNS, 부동산 정보 어플 등에 가짜 매물을 올리고, 연락을 취해 온 피해자에게 급하게 계약을 유도하거나 시세보다 훨씬 저렴한 가격을 제시하면서 믿음을 심어줍니다. 심지어는 실제 존재하는 집을 보여주기도 하며, 열쇠를 훔치거나 전..

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전세보증금을 지키기 위한 가장 확실한 방법은 깡통전세를 피하는 것입니다. 최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세로 인해 피해를 입은 세입자들이 급증하면서, 임대차 계약 전에 물건을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수가 되었습니다. 특히 수도권 외곽, 신축 빌라, 역세권 외곽 지역 등에서는 시세 대비 과도하게 높은 전세가로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 이 글에서는 깡통전세의 정의와 그 위험성, 실제 물건을 구별하는 구체적인 방법들을 4가지 큰 항목으로 나누어 설명드리겠습니다. 1. 깡통전세란? 그리고 왜 위험한가?‘깡통전세’란, 해당 부동산의 시세나 매매가보다 전세보증금이 높거나 비슷한 상태를 말합니다. 쉽게 말해 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 다 돌려줄 수 없는 상황인 것이죠. ..

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전·월세 계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 곤란한 상황에 처하는 세입자들이 많습니다. 이럴 때 유용한 제도가 바로 보증금 반환보증보험입니다. 이 보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증기관이 대신 보증금을 지급한 후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.보증금 반환보증보험을 통해 실제로 보증금을 회수하려면 진술서 작성이 핵심적인 역할을 합니다. 이번 글에서는 보증금 반환보증보험 청구 과정에서 유리한 방향으로 진술서를 작성하는 방법을 상세히 안내하겠습니다.1. 진술서의 중요성보증금 반환보증보험 청구 시, 진술서는 계약 종료 후 보증금 반환이 이뤄지지 않았다는 점을 입증하기 위한 핵심 서류 중 하나입니다. 임차인(세입자)의 입장에서 사실관계를 일목요연하게 정리하여 제출함으로써, ..

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전세사기는 단순한 채무불이행이 아니라 의도적인 사기 행위로, 형사처벌 대상이 됩니다. 특히 최근에는 ‘깡통전세’, ‘허위 임대인 사기’ 등 조직적으로 이뤄진 전세사기 사례가 잇따르면서, 정부는 피해자 보호뿐 아니라 가해자 추적 및 엄정한 처벌에 힘을 쏟고 있습니다.하지만 실제로 전세사기를 당한 피해자가 직접 가해자를 추적하고 형사고소 절차를 밟는 것은 쉽지 않습니다. 가해자가 실체를 숨기거나 법의 빈틈을 악용하는 경우도 많기 때문에, 구조적으로 대응 방법을 알고 있어야 하죠.이 글에서는 전세사기 가해자를 추적하고 형사처벌로 이어지기까지의 전 과정을 단계별로 설명합니다.1. 전세사기 가해자 유형 및 특징전세사기 가해자는 크게 고의적 사기형, 조직형, 기획형, 명의도용형 등으로 나눌 수 있습니다.고의적 사기..