전세사기 가해자, 어떻게 추적하고 처벌할 수 있을까?

전세사기는 단순한 채무불이행이 아니라 의도적인 사기 행위로, 형사처벌 대상이 됩니다. 특히 최근에는 ‘깡통전세’, ‘허위 임대인 사기’ 등 조직적으로 이뤄진 전세사기 사례가 잇따르면서, 정부는 피해자 보호뿐 아니라 가해자 추적 및 엄정한 처벌에 힘을 쏟고 있습니다.

하지만 실제로 전세사기를 당한 피해자가 직접 가해자를 추적하고 형사고소 절차를 밟는 것은 쉽지 않습니다. 가해자가 실체를 숨기거나 법의 빈틈을 악용하는 경우도 많기 때문에, 구조적으로 대응 방법을 알고 있어야 하죠.

이 글에서는 전세사기 가해자를 추적하고 형사처벌로 이어지기까지의 전 과정을 단계별로 설명합니다.

---

1. 전세사기 가해자 유형 및 특징

전세사기 가해자는 크게 고의적 사기형, 조직형, 기획형, 명의도용형 등으로 나눌 수 있습니다.

• 고의적 사기형: 보증금 반환 의사가 처음부터 없던 임대인
• 조직형 사기: 중개업자, 임대인, 법무사 등과 결탁한 다중 사기
• 명의도용형: 실제 집주인이 아닌 제3자가 타인의 명의를 도용해 임대차계약 체결
• 기획형 사기: 다가구주택을 헐값에 매입한 후 수십 명에게 전세를 돌려치기해 수익을 챙기고 파산

이런 유형의 사기를 당했을 경우, 피해자는 우선 사기 여부를 입증할 자료를 확보해야 합니다. 임대차계약서, 등기부등본, 전입확인서, 보증금 미지급 정황, 통신내용 등이 그 자료입니다.

---

2. 전세사기 가해자 추적 절차

전세사기 가해자를 추적하는 것은 일반인이 혼자 감당하기 어려울 수 있으므로, 공공기관의 도움을 받는 것이 효과적입니다.

① 경찰 신고 및 고소 접수

피해 사실이 확인되면 경찰서 형사과에 고소장 제출을 합니다. 이때 “사기죄(형법 제347조)”에 따라 고소가 접수되며, 조사관이 배정됩니다.

② 고소장 작성 시 포함해야 할 핵심 요소

• 임대인의 신상정보(가능한 한 확보된 정보)
• 계약 시점 및 보증금 액수
• 전입·확정일자, 전세보증보험 가입 여부
• 피해 상황에 대한 상세한 진술
• 사기 정황을 입증할 수 있는 문자, 녹음, 사진 등

고소장에는 되도록 임의조정이나 분쟁이 아닌 “의도적 기망”이 있었다는 사실을 강조해야 합니다.

③ 수사기관의 조사

경찰은 고소장 접수 후 수사를 개시하며, 계약 당시 가해자의 인식, 자금 흐름, 임대물건 관련 서류를 확보해 사기죄 성립 여부를 판단합니다.

가해자가 잠적했거나 법인 명의로 소유권을 이전했을 경우, 경찰은 계좌추적, 등기부조사, 통신내역 조회 등을 통해 실체를 파악합니다. 피해자 다수일 경우 수사는 통합 사건으로 전환될 수도 있습니다.

---

3. 형사처벌 절차와 결과

전세사기는 대부분 사기죄로 형사처벌되며, 경우에 따라 특정경제범죄가중처벌법, 부동산실명법 위반, 공문서 위조, 전자금융법 위반 등이 함께 적용될 수 있습니다.

형사 절차 단계

1. 수사 개시 → 2. 가해자 소환조사 → 3. 검찰 송치 → 4. 기소 여부 결정 → 5. 법원 재판 진행
   형사 재판에서는 가해자의 고의성, 반복성, 조직 여부, 피해 규모 등을 근거로 징역형이나 벌금형이 선고됩니다.

특히 수십 명의 피해자에게 수십억 원을 편취한 집단 사기 사건의 경우, 5년 이상의 실형이 선고되는 사례도 많습니다. 다만 가해자가 ‘파산’이나 ‘무재산’을 주장할 경우 민사상 피해 회복은 어려워질 수 있습니다.

처벌 수위

• 사기죄: 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금
• 특경법상 사기: 피해액이 일정 금액 이상일 경우 가중처벌
• 상습범: 형법상 상습 사기 적용으로 가중처벌
• 허위 등기나 명의도용 시: 별도 형사처벌 가능

---

4. 피해자 구제와 향후 대응 전략

형사 고소는 처벌을 위한 과정이지만, 피해자는 동시에 보증금 회복을 위한 민사소송 또는 공공기관 보상절차를 병행해야 합니다.

병행 가능한 대응

• 임차권 등기명령 신청: 주택 매각 전 임차인 권리 보존
• 보증금 반환 소송 제기: 판결문 확보 후 강제집행 가능
• 공공기관 피해자 인정 신청: 주거지원·공적보상 제도 활용
• HUG/SIG 보증금 청구 절차: 보험에 가입된 경우

또한, 경찰 수사 과정에서 피해자 진술 및 증거 제출이 충분하지 않으면 불기소 처분으로 이어질 수 있기 때문에, 반드시 전문 변호사와 상담해 고소장을 정밀하게 작성하는 것이 유리합니다.

---

마무리하며

전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아니라 형사 처벌이 가능한 중대한 범죄입니다. 가해자는 반드시 법적 처벌을 받아야 하며, 피해자도 제도적 수단을 통해 권리 회복과 안전한 거주 환경을 보장받아야 합니다.

✅ 경찰 고소는 피해 사실과 사기 정황을 입증할 수 있어야 함
✅ 형사절차와 병행해 민사소송 및 공공기관 보상도 진행
✅ 증거 수집과 전문가 상담은 피해 회복의 핵심
✅ 다수 피해자일 경우 공동대응이 효과적